Sprzedaż mieszkania a podatek – co musisz wiedzieć w 2025 roku?

Planujesz sprzedaż mieszkania i zastanawiasz się, czy zapłacisz podatek? A może sprzedałeś nieruchomość i nie wiesz, czy musisz to zgłosić do urzędu skarbowego? Podatek od sprzedaży mieszkania to temat, który budzi wiele pytań – szczególnie gdy transakcja następuje przed upływem 5 lat od nabycia.

W 2025 roku przepisy wciąż jasno określają, kiedy obowiązuje 19% podatek PIT od sprzedaży mieszkania, a kiedy możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku. Kluczowe znaczenie ma m.in. to, kiedy kupiłeś nieruchomość, w jakiej formie ją nabyłeś (kupno, spadek, darowizna), czy środki przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe oraz... czy wypełnisz odpowiedni formularz w terminie.

W tym artykule odpowiemy na najczęściej wyszukiwane pytania:

• Czy sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat wiąże się z podatkiem?
• Kiedy sprzedaż mieszkania jest bez podatku?
• Gdzie i jak zgłosić sprzedaż mieszkania do urzędu skarbowego?
• Czy trzeba zgłaszać sprzedaż mieszkania po 5 latach?

Sprawdź, jak przygotować się do sprzedaży, aby nie popełnić kosztownego błędu i zyskać pewność, że Twoja transakcja będzie zgodna z przepisami.

Kiedy podatek od sprzedaży mieszkania jest obowiązkowy?

Podatek od sprzedaży mieszkania jest obowiązkowy, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto nieruchomość. W takim przypadku urząd skarbowy może zażądać zapłaty 19% podatku dochodowego (PIT) od dochodu uzyskanego ze sprzedaży.

Przykład: jeśli kupiłeś mieszkanie w czerwcu 2021 roku, 5-letni okres liczony jest od końca roku kalendarzowego, czyli od 31 grudnia 2021 r. Sprzedaż mieszkania bez podatku możliwa będzie dopiero po upływie 5 lat od końca roku nabycia, czyli od 1 stycznia 2027 r.

Warto wiedzieć, że obowiązek zapłaty podatku dotyczy dochodu, a nie całej kwoty sprzedaży. Oznacza to, że można odliczyć koszty poniesione na zakup mieszkania (np. cena zakupu, prowizja biura, taksa notarialna, opłaty sądowe), a także nakłady na remonty czy modernizację – pod warunkiem ich udokumentowania.

Jeśli sprzedaż następuje w ramach darowizny lub spadku, 5-letni okres liczony jest inaczej:

• W przypadku spadku, okres własności dolicza się od chwili nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.
• W przypadku darowizny, okres liczony jest od daty otrzymania darowizny przez obdarowanego.

Zatem sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat może wiązać się z obowiązkiem podatkowym – chyba że spełnisz warunki, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia (o czym w kolejnym akapicie).

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat – jakie konsekwencje?

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia wiąże się z koniecznością rozliczenia podatku dochodowego. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT, jeśli sprzedajesz nieruchomość przed końcem pięcioletniego okresu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie mieszkania, musisz zapłacić 19% podatku od dochodu.

Dochód to różnica pomiędzy ceną sprzedaży a kosztem uzyskania przychodu (czyli ceną zakupu powiększoną o udokumentowane koszty notarialne, sądowe, remontowe i inne nakłady zwiększające wartość nieruchomości).

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat bez zapłaty podatku możliwa jest tylko w kilku konkretnych przypadkach. Jednym z najważniejszych wyjątków jest przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Wówczas można skorzystać ze zwolnienia z podatku – o ile środki zostaną wydane w ciągu 3 lat od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż. Do takich celów zalicza się m.in.:

• zakup nowego mieszkania lub domu,
• budowę domu jednorodzinnego,
• spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych,
• remont lub modernizację własnego lokum.

Należy jednak pamiętać, że urząd skarbowy może wymagać udokumentowania tych wydatków, dlatego warto zachować faktury, umowy i potwierdzenia płatności.

Brak zgłoszenia dochodu z tytułu sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat może skutkować nie tylko obowiązkiem zapłaty zaległego podatku, ale także karami finansowymi wynikającymi z przepisów Kodeksu karnego skarbowego.

Z punktu widzenia sprzedającego, decyzja o sprzedaży nieruchomości przed upływem ustawowego okresu powinna być dobrze przemyślana. Warto rozważyć, czy możliwe jest przesunięcie sprzedaży w czasie lub skorzystanie z dostępnych ulg, by uniknąć niepotrzebnych obciążeń podatkowych.

Sprzedaż mieszkania po 5 latach – czy trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Wielu właścicieli nieruchomości zastanawia się, czy sprzedaż mieszkania po 5 latach od zakupu wiąże się z obowiązkiem zgłoszenia tej transakcji do urzędu skarbowego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami podatkowymi, jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, minęło pełnych pięć lat, to sprzedaż mieszkania jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Co to oznacza w praktyce? Jeśli sprzedaż mieszkania następuje po upływie 5 lat i nie generuje innego przychodu podlegającego opodatkowaniu (np. w ramach działalności gospodarczej), nie trzeba jej wykazywać w rocznym zeznaniu podatkowym (np. w PIT-39). W takiej sytuacji nie istnieje obowiązek zgłaszania sprzedaży nieruchomości do urzędu skarbowego, a tym samym nie ma konieczności uiszczania jakiegokolwiek podatku. 

Dla jasności – okres 5 lat liczony jest od końca roku kalendarzowego, a nie od daty podpisania aktu notarialnego. Przykładowo, jeśli mieszkanie zostało kupione w marcu 2019 roku, to 5-letni termin upływa z końcem 2024 roku, a zatem sprzedaż będzie zwolniona z podatku dopiero od stycznia 2025 roku.

Mimo braku obowiązku podatkowego, warto jednak zachować dokumentację sprzedaży – np. umowę notarialną – ponieważ może ona być potrzebna np. przy weryfikacji majątku, staraniu się o kredyt lub w innych formalnych sytuacjach. Co ważne, sprzedaż mieszkania po 5 latach nie zwalnia z innych potencjalnych obowiązków, np. podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) – choć ten dotyczy zwykle nabywcy, a nie sprzedającego.

Podsumowując, sprzedaż mieszkania po 5 latach nie musi być zgłaszana do urzędu skarbowego, o ile nie zachodzą inne szczególne okoliczności. To dobra wiadomość dla osób planujących zbycie swojej nieruchomości po dłuższym czasie i chcących uniknąć formalności oraz opodatkowania.

Ulga mieszkaniowa – kiedy sprzedaż mieszkania bez podatku?

W polskim prawie podatkowym istnieje możliwość uniknięcia podatku od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia. Kluczowe znaczenie ma tutaj tzw. ulga mieszkaniowa, czyli zwolnienie z podatku dochodowego, jeśli uzyskany dochód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat może być zwolniona z podatku, o ile środki z tej sprzedaży zostaną w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, wydatkowane na:

• zakup nowego mieszkania lub domu,
• budowę lub rozbudowę domu jednorodzinnego,
• spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe (wraz z odsetkami),
• adaptację lokalu mieszkalnego, np. remont lub modernizację,
• nabycie gruntu pod budowę domu.

Co ważne, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, należy złożyć zeznanie PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży oraz wskazać w nim kwotę dochodu, który zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe. Nawet jeśli środki nie zostały jeszcze wydatkowane, ale planujemy to zrobić w ciągu wymaganych 3 lat – możemy z ulgi skorzystać już na etapie składania deklaracji.

W praktyce ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć często wysokiego podatku (19% od dochodu ze sprzedaży), ale warto pamiętać, że urzędnicy mogą kontrolować rzeczywiste przeznaczenie środków. W razie ich niewykorzystania zgodnie z deklaracją, konieczne będzie dokonanie korekty PIT-39 i dopłacenie należnego podatku wraz z odsetkami.

Ulga mieszkaniowa to korzystne rozwiązanie dla osób, które sprzedają mieszkanie przed upływem 5 lat, ale planują zakup lub budowę nowego lokum. Warto jednak dokładnie zaplanować cały proces i zachować wszystkie dokumenty potwierdzające przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe, by w razie potrzeby udowodnić to przed urzędem skarbowym.

Gdzie i jak zgłosić sprzedaż mieszkania – jeśli jest taka konieczność?

Obowiązek zgłoszenia sprzedaży mieszkania do urzędu skarbowego dotyczy osób, które sprzedały nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego , w którym nastąpiło jej nabycie. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Kiedy trzeba złożyć PIT-39?

Jeśli sprzedaż mieszkania nastąpiła przed upływem 5 lat, od końca roku kalendarzowego nabycia, należy rozliczyć dochód z tej transakcji, składając deklarację PIT-39 do urzędu skarbowego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Obowiązek ten dotyczy również sytuacji, gdy planujemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej i w efekcie nie zapłacimy podatku. W takim przypadku nadal należy złożyć zeznanie, wskazując kwotę dochodu przeznaczoną na cele mieszkaniowe.

Kiedy NIE trzeba składać PIT-39?

Jeżeli nieruchomość została sprzedana po upływie 5 lat od końca roku, w którym została nabyta, nie ma obowiązku składania PIT-39 ani płacenia podatku.

Dla zobrazowania: jeśli nieruchomość została nabyta w lutym 2018 roku, pięcioletni okres liczony jest od 1 stycznia 2019 roku. W takim przypadku sprzedaż dokonana po 31 grudnia 2023 roku (czyli w 2024 roku lub później) nie wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku i nie wymaga składania deklaracji PIT-39.

Wyjątki dotyczą również osób, które nabyły nieruchomość w drodze spadku – wówczas 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. Jeśli więc spadkodawca kupił mieszkanie w 2015 r., a spadkobierca sprzedał je w 2024 r., nie musi on ani płacić podatku, ani składać deklaracji.

Jak złożyć PIT-39?

Deklarację PIT-39 można złożyć:

• elektronicznie przez portal podatki.gov.pl (Twój e-PIT lub e-Deklaracje),
• osobiście w urzędzie skarbowym,
• listownie – za pośrednictwem poczty.

Formularz należy wypełnić starannie, uwzględniając przychód, koszty uzyskania przychodu oraz – w razie korzystania z ulgi mieszkaniowej – cel wydatkowania środków. Brak złożenia zeznania w terminie może skutkować konsekwencjami finansowymi, dlatego warto dopilnować tego obowiązku.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży mieszkania?

Podatek od sprzedaży mieszkania dotyczy osób, które zbywają nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku, w którym ją nabyły. W takim przypadku uzyskany dochód podlega opodatkowaniu stawką 19%. Kluczowe jest jednak poprawne wyliczenie podstawy opodatkowania – nie zawsze jest nią cała kwota ze sprzedaży.

Co to jest dochód ze sprzedaży mieszkania?

Wbrew częstym obawom, podatek płaci się nie od całej kwoty sprzedaży, ale od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości (np. remonty, przebudowy, modernizacje).

Wzór na dochód wygląda tak:

Dochód = Przychód ze sprzedaży – Koszty

• Przychód to cena, za jaką sprzedajesz mieszkanie (np. 500 000 zł).
• Koszty to kwota, którą zapłaciłeś za nieruchomość, powiększona o opłaty notarialne, podatek PCC (jeśli dotyczył), prowizję pośrednika, a także koszty generalnego remontu, wymiany instalacji, rozbudowy – o ile posiadasz faktury lub rachunki.

Dopiero od wyliczonego dochodu płacisz 19% podatku – chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej, przeznaczając środki na własne cele mieszkaniowe (np. zakup nowego mieszkania, spłatę kredytu hipotecznego). Wówczas podatek może zostać całkowicie zniesiony.

Przykład obliczenia podatku:

Sprzedaż mieszkania: 500 000 zł
Koszt zakupu (z PCC i notariuszem): 350 000 zł
Nakłady remontowe (udokumentowane): 50 000 zł
Dochód do opodatkowania: 500 000 – 400 000 = 100 000 zł
Podatek do zapłaty (19%): 19 000 zł

Jeśli jednak przeznaczysz całą kwotę ze sprzedaży na nowy cel mieszkaniowy w ciągu 3 lat – nie zapłacisz podatku wcale.

Podatek od sprzedaży nieruchomości – najczęstsze błędy i jak ich uniknąć?

Sprzedaż mieszkania lub domu wiąże się z szeregiem formalności, w tym podatkowych. Niestety, wielu sprzedających popełnia błędy, które mogą prowadzić do niepotrzebnych kosztów, problemów z urzędem skarbowym lub utraty prawa do zwolnień. Sprawdź, czego unikać, aby spokojnie przejść przez cały proces.

1. Błędne liczenie 5-letniego okresu

To jeden z najczęstszych błędów. Wiele osób sądzi, że 5 lat liczy się od dnia zakupu mieszkania – tymczasem liczy się go od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Przykładowo: zakup w czerwcu 2019 roku oznacza, że 5 lat upłynie dopiero z końcem 2024 roku. Sprzedaż przed 1 stycznia 2025 r. może skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

2. Brak udokumentowania nakładów inwestycyjnych

Wszelkie wydatki zwiększające wartość nieruchomości – np. remonty, wymiana instalacji czy modernizacje – mogą obniżyć podstawę opodatkowania. Jednak tylko wtedy, gdy są dobrze udokumentowane (np. fakturami VAT). Brak dokumentów oznacza, że tych kosztów nie można odliczyć – i zapłacisz wyższy podatek.

3. Nieświadome zrzeczenie się ulgi mieszkaniowej

Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, trzeba w ciągu 3 lat od sprzedaży przeznaczyć uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe. Częsty błąd to niewłaściwe wykorzystanie środków (np. na zakup działki bez budowy domu, spłatę cudzego kredytu czy remont wynajmowanego mieszkania) lub przekroczenie terminu. Wtedy ulga przepada, a urząd skarbowy może żądać zapłaty podatku z odsetkami.

4. Brak złożenia deklaracji PIT-39

Nawet jeśli korzystasz z ulgi mieszkaniowej lub Twoja sprzedaż jest zwolniona z podatku (np. po 5 latach), warto sprawdzić, czy masz obowiązek złożenia deklaracji PIT-39. W niektórych przypadkach – np. sprzedaży przed upływem 5 lat, nawet jeśli nie zapłacisz podatku – złożenie deklaracji jest wymagane. Brak zgłoszenia może skutkować wezwaniem z urzędu i karami.

5. Ignorowanie obowiązku rozliczenia darowizn i spadków

Jeśli mieszkanie otrzymałeś w spadku lub darowiźnie, zasady rozliczania podatku mogą być inne. Częstym błędem jest nieuwzględnienie daty, kiedy nieruchomość nabył spadkodawca – bo to od niej liczy się 5-letni okres. Warto w takich przypadkach skonsultować się z doradcą podatkowym lub sprawdzić interpretację przepisów na stronach rządowych.

Dobrze przygotowane rozliczenie sprzedaży nieruchomości to spokój i brak nieprzyjemnych niespodzianek. Jeśli masz wątpliwości, najlepiej skonsultować się z doradcą lub księgowym specjalizującym się w podatkach majątkowych.

Podsumowanie: podatek od sprzedaży mieszkania – o czym warto pamiętać?

Sprzedaż mieszkania, zwłaszcza przed upływem 5 lat od jego nabycia, może wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Kluczowe znaczenie ma prawidłowe określenie terminu sprzedaży, znajomość przysługujących ulg (np. ulgi mieszkaniowej) oraz właściwe rozliczenie z urzędem skarbowym. Warto pamiętać, że brak wiedzy lub nieprawidłowe obliczenia mogą skutkować kosztownymi błędami.

Najważniejsze zasady, które warto zapamiętać:

• 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś nieruchomość.

• Sprzedaż przed jego upływem może oznaczać konieczność zapłaty 19% podatku dochodowego.

• Ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć podatku, ale tylko przy spełnieniu konkretnych warunków.

• Jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, musisz złożyć PIT-39, nawet jeśli nie zapłacisz podatku (np. dzięki uldze mieszkaniowej). Po 5 latach nie trzeba składać deklaracji.

• Każda sytuacja może być inna – warto zadbać o dokumenty i skonsultować się z doradcą.

Planujesz sprzedaż mieszkania i nie wiesz, jakie obowiązki podatkowe Cię czekają? Chcesz dowiedzieć się, czy możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej? Skontaktuj się z naszym zespołem K2 Estates – chętnie pomożemy Ci zrozumieć proces i przejść przez formalności bez stresu.

Udostępnij bliskim